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Tout savoir sur le constructeur de maisons individuelles
Quel est la fonction du constructeur de maisons individuelles ?


Le constructeur de maisons individuelles (CMI) est un des acteurs du domaine de la construction. Il travaille sous le régime juridique du contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI) respectant l'article L231-1 de la loi du 19 décembre 1990 et le Code de la Construction et de l'Habitation. Il est habilité à bâtir votre logement sur un terrain en lotissement, ou bien, sur un terrain individuel, en secteur diffus. Ce professionnel de l'habitation gèrera une partie ou bien la totalité du chantier de construction de votre maison individuelle à ossature bois ou traditionnelle. Dans le cas d'une prise en charge totale, il vous accompagne de la conceptions de plans sur-mesure ou non, à la réalisation de la maison, en passant par des travaux d'agrandissement, de rénovation ou de finition. Il vous est aussi possible de conserver quelques tâches que vous réaliserez seul ou que vous sous-traiterez à des entreprises privées en qui vous avez confiance. Il peut s'agir d’entreprises spécialisées dans la pose de matériaux écologiques ou sans substances toxiques par exemple.

Dans quel cas s'annule le contrat de construction ?


Avant même de satisfaire toutes les conditions, il vous est possible de signer le contrat de construction avec le CMI. Toutefois, si une condition ou plus parmi les conditions qui seront exposées ci-après n'est pas remplie, le contrat s'annule et devient non avenu. Aussi, le contrat doit bien spécifié que si les conditions ne sont pas toutes remplies à la date butoir inscrite sur le contrat ou au plus tard, au moment du commencement des travaux, il deviendra nul.

Voici les situations dans lesquelles le contrat avec le CMI est rendu caduc. On les appelle les conditions suspensives :
La non-propriété du terrain : si vous ne pouvez plus acheter le terrain que vous souhaitiez pour des raisons dont vous n'êtes pas responsable, le contrat sera annulé.
Le refus après sollicitation de sources de financement (prêts bancaires non acceptés)
L'annulation du permis de construire
La non-obtention de l'assurance couvrant les dommages et l'ouvrage
La non-détention du constructeur de la garantie de livraison à la date et au tarif définis

Si vous aviez versé un acompte, il devra vous être restitué à la condition sine qua non que vous ne soyez pas directement à l'origine des 5 situations évoquées précédemment.

Le CCMI : comment ça marche ?


Selon l'article L.231-2 du code de la construction et de l'habitation., le contrat de construction d'une maison individuelle doit contenir des informations obligatoires. Parmi elles :
La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage
Il vous faut la description pointue et détaillée de l'habitat à construire
L'indication précise du jour de commencement des travaux et la période prévue pour la réalisation du chantier
Le prix global de la maison à bâtir. Ce coût doit être le coût forfaitaire qui a été convenu et déclaré définitif. Toutefois, ce prix peut être révisé selon l'indice BT01.

Le contrat de construction d'une maison peut aussi contenir les informations suivantes :


Le montant des travaux prévus par les maître d'ouvrage
La somme des prêts dont vous avez besoin pour payer les travaux
Éventuellement, vous pouvez être secondés par un spécialiste de l'habitat lorsque vous recevez les travaux
Les pièces justificatives qui attestent des garanties de remboursement et de la restitution des travaux en temps et en heure, au prix négocié
Les clauses de paiement établies par un échéancier en pourcentage cumulé. Ces pourcentages sont répartis de la manière suivante :
5 % du prix défini au moment ou vous avez signé le contrat. Vous serez contraints à les payer, uniquement dans le cas où le CMI détient une garantie de remboursement. Elle peut prendre la forme d'une caution solidaire d'une banque, d'un autre établissement de crédit ou même d'une assurance. La garantie de remboursement a pour rôle de vous assurer un remboursement total de ce que vous avez déboursé avant le début des travaux, en cas de situation correspondant aux conditions suspensives.
- 10 % au moment de l'obtention de la permission de construire suivant la même condition que le point évoqué précédemment
- 15 % au commencement des travaux
- 25 % à la fin de la construction des bases de la maison
- 40 % lorsque les murs sont terminés
- 60 % lors de l'installation du toit
- 75 % après avoir posé les cloisons, les fenêtres, les portes
- 95 % après l'exécution des travaux d'équipement : menuiserie, plomberie, finitions, électricité, chauffage, toilettes

Du fait que vous soyez tenu de payer les travaux à la fin de la construction, il vous est possible de consigner le solde, totalement ou partiellement, si vous mettez des réserves à la livraison du chantier. Il peut s'agir de différentes malfaçons sur les travaux : désordre, constructions différentes de ce que vous aviez commandé etc. Une fois que les travaux utiles à la levée des réserves auront été réalisés, les fonds seront alors débloqués.

Maisons individuelles labellisées NF


Le label NF Maisons Individuelles est octroyé par  l’organisme indépendant Céquami, et est agréé par AFAQ AFNOR. Ce label certifie que le constructeur honore ses engagements. C'est donc un label qui

est un gage de qualité important quant à la décence de la maison, la qualité des services, le sérieux, le professionnalisme et les garanties proposées aux futurs propriétaires. Le Journal Officiel Référentiel de certification NF 294 recense toutes les propriétés garanties par le label. Un autre avantage, en faisant appel à un constructeur de maisons individuelles labellisé NF, vous devriez bénéficier de garanties pendant toute la durée des travaux ainsi que la période qui les précède comme celle qui les suit.

Avec la certification NF, voici à quoi s'engage votre constructeur :


Les services :

Le constructeur doit être très attentif à la formulation de vos besoins et de vos envies pour créer un projet adapté. Il doit faire preuve de transparence, de bons conseils et fournir une information claire et honnête avant l’engagement. Il doit aussi vous offrir une assistance de par son statut professionnel et vous proposer un contrat qui respecte la législation, les garanties et les assurances. L'information pendant la réalisation du chantier doit aussi vous être accessible. Vous avez le droit de visiter le chantier, d'évaluer l'avancée et même de faire des remarques qui devront être prises en compte. L'attention doit vous être accordée de manière permanente. De même, la réception des travaux doit être soigneusement anticipée et renforcée par un service après-vente de qualité.

Construire :

Dans ce domaine, la certification NF vous garantit une bonne conception des plans de construction, des contrôles réguliers, un suivi appliqué de l’avancée des travaux, l'usage de matériaux de référence certifiés, fiables, avec des possibilités de traçabilité. Une analyse du sol est également effectuée et pour vous accompagner dans vos différents choix, tels que celui du mode de chauffage, vous recevrez de nombreux conseils personnalisés. Le label vous offre également l'assurance de bénéficier des services d'artisans compétents et expérimentés. Autant de spécialistes du monde de la construction reconnus pour un travail appliqué et éthique conformes aux normes en vigueur.

L'organisation du constructeur :

La politique interne de l'entreprise du constructeur doit être fondée sur la qualité, l'éthique et le respect des valeurs inhérentes à ce métier. Bien entendu, de réelles compétences doivent être présentes au sein de l'équipe : bureau d'études qualifié, maquettes adaptées, service technique efficace, travaux rigoureux, administration organisée et bonne relation client. L’entreprise doit suivre les procédures, offrir des prestations de qualité, ne pas négliger l’enquête de satisfaction client et procéder à des contrôles réguliers. Pour pouvoir signer un contrat de construction qui respecte la norme NF, le constructeur doit posséder un certificat de droit d'usage de la certification NF Maison Individuelle. Il pourra aussi, à la livraison des travaux, présenter une attestation qui prouve la légitimité de la maison qui respecte la loi NF.

Le label NF Maison Individuelle : un atout pour revendre son bien

Vous voulez revendre votre maison labellisée NF maison individuelle ? Sachez que le label constitue un avantage non négligeable, permettant entre autre d'envisager une plus-value plus importante à la revente de votre bien. Toutefois, il ne garantit pas un niveau élevé dans le domaine de la réglementation thermique.
Acqualys, la première encyclopédie interactive sur l’habitat, vous conseille de vous tourner vers les entreprises qui certifient une construction conformes à la norme NF et qui, depuis 2007,  peuvent aussi entreprendre une démarche HQE certifiée. Cette démarche HQE durcit les exigences de la construction par rapport à l'adaptation entre l’habitat et son environnement, le confort thermique, la régulation des dépenses énergétiques par l'utilisation de systèmes à énergie renouvelable. La qualité de l'air et la façon de gérer l'eau sont aussi des paramètres à envisager. Cette démarche se rapproche de la Réglementation thermique 2010 qui a atteint un niveau d'exigence plus strict en imposant des normes plus restrictives pour le bien-être de l'environnement et des êtres humains.

La livraison des travaux : vices et défauts de conformité apparents

Dans le cadre du CCMI, lorsque les travaux sont finis et livrés, vous devez décrire, dans un procès verbal, tous les vices et défauts de conformité apparents. Vous avez huit jours pour rédiger la lettre recommandée avec accusé de réception qui fera état des défauts constatés et non signalés lors de la livraison. Dans ce cas, il vous faut consigner un montant égal à 5 % du prix, au maximum. Cette opération se fera auprès d'un consignataire choisi par les deux parties : le constructeur et le client. Ce montant sera attribué au constructeur une fois qu'il aura remédié aux défauts et vices apparents. Lorsque les travaux finaux vous sont livrés, n'hésitez pas à vous faire seconder par un expert. Grâce à son analyse, vous préciserez sur le procès-verbal, les vices et défauts de conformité apparents que vous relèverez.

La livraison des travaux : quand tout est conforme

Si tout vous convient et que vous n'avez aucune réserve à émettre, alors, vous vous acquitterez du solde du prix convenu avec le constructeur, puis il vous remettra les clés.

Les garanties obligatoires pour les CMI

La loi établit des obligations en termes de garanties pour les constructeurs. Vous êtes, en ce qui vous concerne, tenu de souscrire à une assurance dommages-ouvrages, avant même le commencement des travaux. Ensuite, assurez-vous que le contrat de construction intègre bien dans ses clauses, la présence de cette assurance. De manière générale, cette règle est primordiale : les constructeurs de maisons individuelles sont contraints de respecter scrupuleusement la réalisation ce qu'ils se sont engagés à livrer. De ce fait, tout frais supplémentaire avant la livraison est pris en charge par le constructeur.

Garantir le remboursement

La garantie de remboursement est obligatoire. C'est l'entreprise qui doit y souscrire, si le contrat de construction implique le versement de certaines sommes avant le début des travaux.

Dans certaines situations, les payements versés doivent être rétribués au client. Voici ces situations :
Si les travaux ne commencent pas à la daté prévue, les paiements effectués à l'entreprise seront remboursés, sauf si ce contre-temps est excusé par une justification légitime ou un cas de force majeur.
Si au moins une condition suspensive n'est pas réalisée dans les temps, le maître d'ouvrage peut se rétracter dans les 7 jours à partir du lendemain de la première prise de connaissance de la lettre recommandée lui expliquant le contrat.
Si il n'y a pas de garantie de remboursement, l'entreprise chargée de la construction est en droit de réclamer un dépôt de garantie de maximum 3 % du montant de la construction.

Garantir la livraison des travaux au délais et au prix convenus

La garantie de livraison à prix et délais convenus s'active dès le début des travaux. Elle assure au client que les travaux seront terminés en temps voulu, et au prix précédemment établi avec le constructeur. Elle est effective dans trois cas bien précis :
Pendant la réalisation des travaux : si l'entreprise est soumise à une procédure de redressement judiciaire, elle ne pourra plus tenir ses engagements relatifs au contrat jusqu'à la fin des travaux.
Si l'entreprise en charge du chantier ne respecte pas les délais de construction et qu'elle n'a pas de justification valable liée au climat ou à un cas de force majeur.
Si les remarques concernant les défauts et vices apparents n'ont pas été pris en compte et que les travaux d'amélioration n'ont pas été réalisés. Dans ce cas, la levée des réserves n'a pas eu lieu et ce n'est pas le client mais la garantie qui paiera les frais de dépassement par rapport au prix initial. Cette garantie peut s'accompagner d'une franchise équivalant au maximum à 5 % du prix convenu. Lorsque le retard de livraison est supérieur à 30 jours, la garantie peut impliquer des pénalités.

Garantir l'achèvement parfait des travaux

Il existe une autre garantie nommée “Garantie de parfait achèvement des travaux”. Elle assure un suivi couvrant la première année qui suit la réception des travaux. Elle peut être un moyen de se prémunir des aléas éventuels sur cette période. Elle implique la responsabilité de l'entreprise de construction. Elle s'applique sur tous les désordres, indépendamment de leur nature ou de leur gravité. Pour citer un exemple de désordre pris en compte par la garantie, on peut mentionner celui d'une une mauvaise isolation thermique. Le constructeur devra résoudre ce problème sans attendre et procéder à la mise aux normes de l’installation.

Garantir le bon fonctionnement

La garantie de bon fonctionnement prend en charge, pendant deux ans, les malfaçons pouvant survenir sur les équipements pouvant être dissociés du logement. Il peut aussi s'agir d'équipements démontables et remplaçables sans abîmer le support. La gouttière, les éléments sanitaires ou la chaudière en sont quelques exemples. Si le maître d'ouvrage ou le client remarquent des vices de construction après livraison du chantier, il peut avoir recours à différentes garanties qui mettront en cause la responsabilité du constructeur. Cette situation peut avoir lieu dans le cas du constat de fissures, de la reconnaissance du caractère ”fragile” de la construction ou de dégâts invisibles à la livraison du chantier.

La garantie décennale : à quoi ça sert ?

L'article 1792 du code civil incombe au constructeur de maison individuelle d'être responsable, pendant 10 ans après la livraison du chantier, de tout problème éventuel. En effet, c'est lui qui assume l'entière responsabilité des travaux envers le client et le maître d'ouvrage. Si le sol met en danger la résistance de la construction ou si la maison est affectée par des soucis d'étanchéité, de ventilation, de chauffage non fonctionnel ou de fissures grandissantes sur les parois du bâtiment, alors, c'est lui qui en aura la charge. En fait, il est tenu responsable de tout ce qui peut altérer la solidité du bâtiment ou compromettre ses différents biens et équipements. De ce fait, le bâtiment devient impropre à sa destination selon la loi. Cette présomption de responsabilité lui est attribuée pendant dix ans selon l'article 1792-4-2 du code civil. Si le maître d'ouvrage affirme valider la construction sans tenir compte des réserves qui peuvent être émises, alors, ceci est une réception prononcée contradictoirement. Il faut savoir que la responsabilité décennale à trait à l'ordre public, ainsi, aucun contrat ne peut l'entacher.

Assurer sa sécurité avec l'assurance dommages-ouvrage

Cette assurance obligatoire couvre tous les travaux de réparation de dégâts, affectant les éléments fondamentaux de la maison qui sont protégés par la garantie décennale. Elle est effective pendant dix ans. Elle prend effet avant même de savoir qui est le responsable des dommages constatés. Cette assurance est indispensable. Elle offre la possibilité de faire appel à son assureur en cas de litige. C'est le maître d'ouvrage qui y souscrit mais le constructeur peut vous la délivrer également. Le fait de ne pas adhérer à cette assurance est considéré comme une modalité d'annulation de la promesse de vente par le client. Il faut à tout prix la prendre en considération. Elle est utile durant la réalisation des travaux, dans la situation suivante : si la mise en demeure n'a pas abouti, le contrat avec le constructeur est rendu caduc.

Les droits de succession

Si une maisons est rachetée avant l'écoulement des dix années, l'assurance dommages-ouvrage est concédée, de droit, aux nouveaux acheteurs. Les références de cette assurance doivent être stipulées, par le notaire, dans l'acte de vente. Il les mentionnera après avoir contrôlé qu'une assurance a bien été souscrite. Dans le cas contraire, le notaire doit aussi le signaler, car cela pourrait légitimement entraîner une dévaluation du bien.